Придбали квартиру, а будівництво не завершено: які документи необхідні для подачі позову до суду

Автор: Уляна Лучкевич, юристка F&P

Актуальність спорів між інвесторами та забудовниками в Україні

З кожним роком в Україні зростає кількість спорів між інвесторами та забудовниками, що пояснюється нестабільністю правового механізму залучення коштів у нове будівництво. Інвестування в нерухомість пов’язане з використанням специфічних правових інструментів, які можуть містити різноманітні ризики та особливості. Ретельний аналіз ризиків та перевірка забудовника до підписання угод підвищують шанси на успішне отримання права власності на нову нерухомість, але не забезпечують абсолютного захисту.

У випадках, коли інвестори не отримують належну нерухомість і переговори з забудовниками не дають результату, вони вимушені звертатися до суду. Судова практика показує позитивні тенденції для інвесторів, хоча результати судових справ можуть варіюватися залежно від обставин і конкретного випадку.

Методи залучення коштів у будівництво та судова практика

1. Інвестування через Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Один із основних механізмів залучення коштів для будівництва в Україні — це участь у Фонді фінансування будівництва. В рамках цього механізму забудовник (замовник будівництва), управитель фонду (банк чи інша фінансова установ, яка має ліцензію) та інвестор (довіритель) підписують відповідні договори. Управитель здійснює контроль за будівництвом, а після введення об’єкта в експлуатацію інвестор реєструє право власності.

У випадку порушення умов договору, наприклад, невиконання будівництва у визначений строк, інвестор має право звернутися до суду для повернення коштів. Судова практика здебільшого підтримує інвесторів у таких справах, якщо вони дотримувались усіх зобов’язань та надали відповідні підтвердження. Наприклад, постанова Великої палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №712/21651/12 підтверджує це.

Судова практика також підтримує інвесторів, коли вони звертаються до суду за визнанням права власності на об’єкти, які вже збудовані, але забудовник не подав документи до державних органів для їх реєстрації. Це можна побачити на прикладі справи №487/7152/21, де Верховний Суд зобов’язав забудовника передати право власності інвестору.

2. Інвестування через Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)

Ще одним способом залучення коштів для будівництва є інвестування через Житлово-будівельний кооператив. У цьому випадку між покупцем та кооперативом укладається договір про пайову участь, а право власності на житло спочатку реєструється на кооператив, а потім на самого покупця. Якщо забудовник порушує умови договору, суди, як правило, стають на бік покупців, визнанням їх прав на майно, що можна побачити в постанові Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі №569/5399/20.

3. Залучення коштів через попередній договір купівлі-продажу

Попередній договір купівлі-продажу є ще одним способом залучення інвестицій у будівництво. В цьому випадку сторони домовляються про укладення основного договору в майбутньому. Якщо забудовник порушує умови попереднього договору, суди часто приймають рішення на користь покупців, зобов’язуючи повернути безпідставно отримані кошти. Однак негативні рішення можуть бути результатом помилок у оформленні таких договорів, наприклад, відсутність нотаріального посвідчення або невизначеність строків.

Запобіжні заходи для захисту інтересів інвесторів

Інвесторам, що беруть участь у будівництві, важливо вживати заходів для мінімізації ризиків:

1. Due diligence: Перш ніж укласти угоду, варто ретельно перевірити інформацію про забудовника, його проектні документи, дозвільні документи та стан земельної ділянки, на якій проводиться будівництво. Це включає перевірку судових реєстрів на наявність можливих судових спорів.
2. Перевірка умов договору: Потрібно ретельно вивчити проекти договорів перед укладанням угоди та перевірити їх відповідність законодавству.
3. Перевірка повноважень підписантів: Важливо переконатись, що особи, які підписують угоди від імені забудовника, мають на це відповідні повноваження.
4. Контроль над платежами: Важливо перевіряти реквізити рахунку забудовника і звіряти їх із умовами договору, щоб уникнути можливих фінансових порушень.
5. Збереження документів: Необхідно зберігати всі документи, включаючи договори, квитанції та заяви, до моменту отримання права власності на квартиру та ще щонайменше три роки після цього.
6. Моніторинг будівництва: Регулярно слідкувати за ходом будівництва та новинами, що можуть вплинути на інвестиції, і у разі необхідності звертатися за правовою допомогою.

Звісно, жоден із цих заходів не дає 100% гарантії, але вони значно підвищують шанси на успішний захист прав інвестора.

Висновок

Правовий механізм залучення коштів для нових будівництв в Україні наразі потребує удосконалення. Однак, при належному виконанні всіх юридичних рекомендацій і обережності з боку інвесторів, ймовірність успішного захисту прав на нерухомість значно зростає. Поступово впроваджувані нормативні акти, такі як Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна», можуть стати важливим кроком до зниження ризиків для інвесторів у майбутньому.