Автор: Анастасія Головатюк, юристка F&P
У 2024–2025 роках інвестування в комерційну нерухомість в Україні набуває все більшої актуальності на тлі поступового економічного відновлення та суттєвого переформатування внутрішнього ринку. З одного боку, інвестори мають можливість придбати об’єкти бізнес-призначення на вигідних умовах. З іншого — стикаються зі складним юридичним середовищем, яке вимагає ретельного аналізу ризиків і професійного супроводу на всіх етапах угоди.
Законодавчі зміни та правові гарантії для інвесторів
Однією з ключових новацій стало ухвалення Закону України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому». Закон запровадив інститут спеціального майнового права (СМП), яке дозволяє:
- реєструвати права інвестора вже на етапі будівництва;
- захищати інтереси у випадку неплатоспроможності чи недобросовісності забудовника;
- офіційно фіксувати майбутнє право власності у державному реєстрі.
Це особливо важливо для великих комерційних об’єктів — торговельних центрів, логістичних комплексів, бізнес-парків тощо.
Цифровізація угод із нерухомістю
З 2024 року в Україні запроваджено правову можливість укладення договорів купівлі-продажу нерухомості в електронній формі. Такі угоди підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП), перевіряються через державні онлайн-реєстри. Хоча процес став значно зручнішим і безпечнішим, участь нотаріуса залишається обов’язковою для юридичної чинності договору.
Перехід до цифрового формату мінімізує ризики підробок і пришвидшує укладення угод, що особливо важливо для об’єктів з великою кількістю сторін або складною структурою.
Нові вимоги до забудовників
На забудовників поширюються посилені вимоги, зокрема:
- обов’язкове страхування на випадок незавершення будівництва;
- оновлені ліцензійні процедури, контрольовані ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування);
- підвищений державний нагляд за проектами з інвестиційним фінансуванням.
Ці зміни спрямовані на захист інвесторів, проте вимагають глибшого правового аналізу кожного проекту перед входженням у нього.
Основні юридичні ризики у комерційних угодах
Перевірка правового статусу об’єкта
Перш ніж укладати договір, необхідно перевірити:
- правовстановлюючі документи на об’єкт;
- наявність чи відсутність обтяжень (іпотека, арешт, сервітути);
- відповідність технічної документації фактичному стану об’єкта.
Це особливо актуально для об’єктів старої забудови або в центральних частинах міст.
Зонування, охоронні режими, обмеження за розташуванням
Комерційна нерухомість у центральних районах Києва, Львова, Одеси часто підпадає під:
- зони охорони об’єктів ЮНЕСКО;
- історико-культурні заповідники;
- спеціальні містобудівні обмеження.
Це може ускладнити або обмежити реконструкцію, зміну призначення чи функціональне перепрофілювання об’єкта.
Перевірка контрагента
Перед угодою варто проаналізувати:
- корпоративну структуру продавця або забудовника;
- фінансовий стан, бенефіціарів, історію судових справ;
- санкційні списки або наявність арештів на активи.
Така перевірка дозволяє виявити ризики, які не завжди очевидні без спеціальної правової експертизи.
Структурування інвестиції
Часто угоди з комерційною нерухомістю оформлюються не у формі прямої купівлі-продажу, а через:
- придбання корпоративних прав компанії-власника об’єкта;
- внесення інвестицій у статутний капітал;
- опціонні чи форвардні договори на передачу активу.
Кожен варіант має свої податкові та правові наслідки, тому потребує професійного структурування та належного документального оформлення.
Актуальні напрямки інвестування у 2025 році
Попри обмеження, пов’язані з воєнним станом, окремі сегменти ринку демонструють стійке зростання:
- Рітейл-нерухомість у Західній Україні (Львів, Ужгород, Івано-Франківськ) — через збільшення внутрішньої міграції та споживчого попиту;
- Логістичні комплекси поблизу Києва, Вінниці, Дніпра — на тлі адаптації логістичних ланцюгів;
- Гнучкі офісні простори, коворкінги — особливо затребувані в умовах гібридного формату роботи.
Аналітики ринку відзначають поступове відновлення орендних ставок і зростання запитів на нові площі з середини 2024 року.
Юридичний супровід інвесторів від Fedoryshyn & Partners
Наша команда надає повний спектр юридичних послуг для інвесторів у нерухомість, включаючи:
- комплексну перевірку об’єктів та контрагентів;
- структурування угод з урахуванням податкового та валютного законодавства;
- супровід переговорів із продавцями, забудовниками, банками, нотаріусами;
- реєстрацію СМП або права власності;
- представництво в разі судових спорів або претензій.
Висновок
Інвестування в комерційну нерухомість в Україні має значний потенціал прибутковості, але потребує грамотного юридичного підходу. Законодавчі реформи, цифровізація процедур та зміни на ринку формують нову архітектуру інвестицій, де прозорість, відповідальність та правова безпека виходять на перший план.
Fedoryshyn & Partners допомагає перетворювати правову складність на стратегічну перевагу.
